Trong thực tiễn M&A tại Việt Nam, mô hình nhà đầu tư nước ngoài (FDI — foreign investor / foreign direct investment) mua 100% vốn góp/cổ phần của một công ty đang thuê đất rất phổ biến. Vấn đề cần làm rõ: Việc mua 100% vốn có dẫn đến nhà đầu tư nước ngoài “đương nhiên” kế thừa quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất — land use rights) hay không?
Căn cứ pháp lý (Legal basis)
- Luật Đất đai 2024: đặc biệt Điều 28 (đối tượng sử dụng đất), Điều 31 (tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và Điều 41 (căn cứ xác lập quyền sử dụng đất). (Keyword: Land Law 2024)
- Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn liên quan về thủ tục chấp thuận đầu tư, điều chỉnh dự án, đăng ký góp vốn. (Investment Law)
- Các Nghị định/Thông tư hướng dẫn về góp vốn bằng quyền sử dụng đất (contribution of land use rights) và chuyển nhượng dự án (project transfer).
Phân tích (Analysis)
- Nguyên tắc cơ bản: Luật Đất đai 2024 xác định quyền sử dụng đất phát sinh từ các căn cứ pháp lý cụ thể: quyết định giao/cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, văn bản công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện luật định. Do đó, mua cổ phần hoặc mua 100% vốn là giao dịch về vốn, không phải căn cứ phát sinh QSDĐ. (land use rights — LUR)
- Trường hợp pháp nhân thuê đất vẫn tồn tại: Nếu M&A chỉ làm thay đổi cơ cấu cổ đông mà không làm mất pháp nhân thuê đất, hợp đồng thuê đất vẫn có hiệu lực vì chủ thể hợp đồng là cùng một công ty. Tuy nhiên, hợp đồng thuê thường chứa điều khoản “change of control” hoặc yêu cầu thông báo/chấp thuận khi có thay đổi kiểm soát; đồng thời cần cập nhật hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai (land registration changes). (M&A, change of control)
- Trường hợp thay đổi bản chất chủ thể sử dụng đất: Khi giao dịch M&A dẫn tới sáp nhập/hợp nhất, chuyển dự án, hoặc chuyển GCN QSDĐ sang một chủ thể khác, thì sẽ phát sinh thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư; quyền sử dụng đất không tự động theo bên mua nếu các điều kiện pháp lý không được đáp ứng. (project transfer, land registration)
- Nhà đầu tư mới là FDI: Nếu bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, cần đảm bảo điều kiện tiếp cận đất theo Luật Đất đai 2024 và tuân thủ Luật Đầu tư (cấp/điều chỉnh giấy phép đầu tư). Nếu không, cơ quan quản lý có thể yêu cầu điều chỉnh hoặc từ chối công nhận quyền sử dụng đất. (FDI, investment permit)
Rủi ro thực tiễn (Risks)
- Bỏ sót điều khoản change-of-control dẫn tới nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng thuê. (contractual risk)
- Không cập nhật đăng ký biến động QSDĐ: quyền của nhà đầu tư sau M&A không được bảo đảm, ảnh hưởng đến thế chấp và vận hành dự án. (mortgage / security interest)
- Phát sinh chi phí do phải điều chỉnh dự án, điều chỉnh GCN, hoặc chi trả theo bảng giá đất mới. (land price)
Kiến nghị (Recommendations)
- Thực hiện Legal Due Diligence toàn diện về nguồn gốc quyền sử dụng đất — quyết định cho thuê, hợp đồng thuê, GCN, quy hoạch, thời hạn, mục đích. (due diligence)
- Rà soát hợp đồng thuê/thuê lại trong KCN: kiểm tra “change of control”, điều kiện chuyển nhượng, yêu cầu chấp thuận. (industrial park lease)
- Nếu bên mua là FDI: chuẩn bị thủ tục theo Luật Đầu tư (cấp/điều chỉnh GCN đầu tư). (investment permit)
- Thiết kế CPs (conditions precedent) trong SPA: hoàn tất thủ tục đầu tư/đất đai, xác nhận của cơ quan cho thuê/KCN trước khi thanh toán. (SPA / sale and purchase agreement)
- Hoàn tất đăng ký biến động QSDĐ để bảo đảm quyền hợp pháp cho nhà đầu tư mới. (land registration changes)
Kết luận
Mua 100% vốn không đồng nghĩa đương nhiên được quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất chỉ được bảo đảm khi các căn cứ pháp lý về đất đai và thủ tục đầu tư được thực hiện đầy đủ. Để giảm thiểu rủi ro, doanh nghiệp nên thiết kế cấu trúc giao dịch và điều kiện pháp lý chặt chẽ trong hợp đồng M&A.
Liên hệ tư vấn: DTLaw sẵn sàng hỗ trợ Due Diligence, soạn SPA/CPs và hoàn tất thủ tục đất đai — liên hệ: thangnt@dtlaw.vn.